다주택자 양도세 중과유예 종료/ 양도소득세 계산방법

2026년 1월 기준, 최신 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 정책

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1. 중과 유예 종료 및 부활

2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지 한시 유예되었던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 부활합니다. 유예 조치 연장 없이 예정대로 종료되며, 2026년 5월 10일 이후 매도분부터 중과가 적용됩니다. 유예 연장 가능성은 정부(이재명 대통령)가 부정하며 재연장 의사가 없음을 강하게 밝혔습니다.

2. 다주택자 양도세 중과 내용 상세

(1) 적용대상 및 범위 조정대상지역 내 2주택 이상 소유자 대표적으로 서울 전역, 경기 주요 지역, 세종 등 전국 대부분의 인기 지역 포함 1주택자는 기본세율 적용이 원칙, 다주택자만 중과 대상

 

(2) 중과 세율 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 중과 3주택 이상: 기본세율(6~45%) + 30%p 중과 지방소득세까지 포함하면 최대 세율은 2주택 약 72.5%, 3주택 이상 약 82.5%까지 상승 주택 수(조정대상지역) 기본세율 중과 가산 최대 실효세율(10억 초과, 지방세 포함) 2주택 6~45% +20%p 약 72.5% 3주택 이상 6~45% +30%p 약 82.5%

(예시) 2주택자가 10억 원 초과 양도차익 발생시, 최대 7억 원 이상 세금도 가능, 3주택 이상은 8.5억 원 세금 부담 사례도 있음.

 

(3) 기타 중과 관련 주요사항 장기보유특별공제 미적용 (즉, 오래 보유해도 공제 혜택 없음) 다주택자 해당 여부 판단일 기준(양도일) 분양권 등도 주택 수에 포함될 수 있음(예외 따로 확인 필요) 한시 감면 또는 임시 유예 등은 2026년 5월 9일까지 한정

3. 최근 동향 및 시장 영향

2026년 5월 9일 이전 매도를 위한 절세 매물이 쏟아질 전망 정책 부활 이후 실제 최대 세율 82.5%까지 발생해 다주택자들의 매도 자극 전망 보유세(종부세 등) 인상 기조와 맞물려 시장 혼란 우려, 다만 추가 유예 가능성은 낮음

4. 정책 개정 배경

2021년 중과 강화 → 2022~2026 한시 유예 → 2026년 5월 재부과 정부 입장: “특혜성 감면은 끝내겠다”는 강경한 입장, 정상화 선언 시장 건전성‧투기 억제 명분 강조

5. 참고/주의사항

개별 주택 상황(위치, 보유 기간, 취득 경로 등)에 따라 세금 계산은 상이할 수 있으니, 실제 양도 전 반드시 세무 전문가 또는 국세청 상담이 필요합니다. 추가적인 비과세(일시적 2주택 등)나 장기 보유 특례는 별도 검토.

 

 

 

 

일시적2주택자(일시적 이주택자)양도 소득세

 일시적 2주택자(일시적 이주택자)가 양도소득세 부담을 줄이려면 반드시 아래 조건을 잘 지키는 것이 중요합니다. 특히 "1세대 1주택 비과세" 혜택을 적용받으려면 조건이 까다롭게 규정되어 있으니 유의해야 합니다. 아래는 최신(2026년 기준) 기준 및 실무에서 꼭 알아야 할 주요 사항입니다.

 

1. 일시적 2주택자가 되는 주요 상황 기존 주택을 보유하면서 새 주택(이사, 이주, 전근 등 필요) 취득 구주택 처분 전까지만 일시적으로 2주택 상태 유지

 

2. 일시적 2주택자 비과세(양도세 면제) 조건 (가장 핵심) 조건 현행 소득세법상 일시적 2주택자 비과세 요건은 다음과 같습니다.

1) 신규주택 취득 시점 새로운 주택을 기존 주택 양도일 기준 1년 이내(특별한 사유 없을 때) 취득 (2024년 개정안에서는 1~2년, 조정지역 여부에 따라 더 엄격)

2) 기존주택 양도(처분) 기한 기존 주택은 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 양도해야 함 (조정대상지역 내 주택 양도의 경우, 반드시 2년 이내 매도) 예시 기존 집에서 2025년 7월 새 집 매수 → 2027년 7월 전까지 이전 집 팔면 비과세 가능 3) 기타 추가 조건 두 주택 모두 본인/가족 실거주 목적이어야 함 두 주택 모두 "1세대 1주택" 비과세 요건(2년 이상 보유 등)을 갖춰야 함

 

3. 일시적 2주택자가 양도세 줄이는 실질 전략

① 위 조건을 엄격히 지키기 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 기존주택 팔 것 반드시 실제로 "실거주" 기록 유지(전입신고, 최소 거주 요일, 전기/가스 등 정상 사용 이력)

② 조정지역 이동은 더욱 조심 두 주택 모두 조정대상지역이면 신규주택 취득 후 1년 내 전입 필요 2년 이내 처분은 동일하게 적용 ③ 장기보유특별공제(최대 40%) 활용 처분 주택이 장기 보유(2년 이상, 10년 이상이면 혜택 극대화)일 경우, 장기보유특별공제와 비과세를 동시에 노릴 수 있음(단, 중과 적용 주택 예외)

④ 실거주 요건 위반 주의 중간에 임대, 주소 미이동 등으로 실거주 요건 위반 시, 비과세 및 장기보유특별공제 모두 불가

⑤ 실거주 이사라면 준비를 ‘빠르게’ 시장 상황을 보아 매수~매도 간격이 길어지면 비과세 요건에서 벗어날 위험 높음 매수·매도 시기, 실제 거주여부, 전입신고일, 보유기간 등 꼼꼼히 관리

⑥ 세무 전문가·공인중개사와 필수 상담 개인 상황(주택 위치, 취득 경위, 가족 수 등)에 따라 해석 달라질 여지 큼

 

 

 

참고사항

중과대상 다주택자(2026년 5월10일 이후 중과 부활 시): 중과 주택(조정대상지역 2주택 이상)은 장기보유특별공제 적용 불가 일시적 2주택자: 1세대 1주택 비과세 요건 충족하면 최대 40%(보유+거주 각 4%, 10년씩) 가능 2년 미만 보유: 장특공제 없음 보유+거주 요건: 2019년 1월1일 이후 취득 주택부터 적용, 조정지역 여부도 참고 2026년 기준 구체적 상황별 적용은 국세청 홈택스에서 시뮬레이션 가능

 

▷ 표 해설 2년 보유 + 2년 거주: 8% + 8% = 16% 5년 보유 + 5년 거주: 20% + 20% = 40% 10년 보유 + 5년 거주: 40% + 20% = 60% → 최대 40%까지만 인정 10년 보유 + 10년 거주: 40% + 40% = 80% → 최대 40%까지만 인정 8년 보유 + 5년 거주: 32% + 20% = 52% → 최대 40%까지만 인정 → 즉, 양쪽 합산 40%까지만 적용되므로, 보유 또는 거주 중 한 쪽만 10년이 넘어도 그 이상은 공제율이 올라가지 않습니다.

 

4. 요약 TIP

✔️ 기존집 매각을 신규주택 산 날로부터 2년 이내(조정대상지역은 1년이내 전입조건도 체크)에 하면 비과세!

✔️ 실제 거주, 전입, 전출 시점 등 행정적 기록 꼼꼼히 관리

✔️ 조건 이탈 시(시기 초과, 실거주 위반 등) 비과세 불가 + 양도세 중과 주의

✔️ 집 한 채 남기고 팔 때, 실거주/장기보유요건(최소 2년 이상)까지 갖춘 주택을 파는 것이 유리

✔️ 알쏭달쏭하면 반드시 전문가 상담, 국세청 홈택스 비과세/중과 예시도 활용!